Contrato de arras: qué revisar antes de firmarlo al comprar una vivienda
- Las arras son la señal que se entrega al reservar una vivienda
- Si son penitenciales, desistir cuesta la señal (comprador) o devolverla duplicada (vendedor)
- Revisa plazos, condiciones suspensivas, cargas y reparto de gastos
El contrato de arras es el primer documento serio de una compraventa y el que más dudas genera, sobre todo cuando vienes de otro país y el sistema es distinto. Como me encargo de redactar contratos en Wereal, te cuento lo que explico a mis clientes antes de que firmen.
Qué es el contrato de arras
Es un contrato privado en el que comprador y vendedor se comprometen a otorgar la escritura de compraventa en un plazo concreto, y en el que el comprador entrega una cantidad como señal (las arras). Lo habitual es que esa cantidad ronde el 10 % del precio, aunque se pacta libremente. La señal se descuenta del precio final.
Arras penitenciales, confirmatorias y penales
- Penitenciales (las más comunes, art. 1454 del Código Civil): permiten desistir pagando un precio. Si desiste el comprador, pierde la señal; si desiste el vendedor, devuelve la señal duplicada.
- Confirmatorias: confirman el contrato y se entregan como anticipo, sin permitir desistir libremente.
- Penales: fijan una indemnización para el caso de incumplimiento y se puede exigir el cumplimiento del contrato.
Si el contrato no lo aclara, puede haber discusión sobre qué tipo de arras son. Por eso es esencial que lo diga de forma expresa.
Qué revisar antes de firmar
- Identificación completa de las partes (NIE o pasaporte) y de la vivienda (datos registrales y referencia catastral).
- Precio, importe de las arras y forma de pago, por transferencia y con justificante.
- Fecha límite de la escritura y qué pasa si se retrasa por causas ajenas.
- Estado de cargas: que la vivienda se entregue libre de cargas, o que se cancelen en la firma. Comprueba la nota simple antes.
- Condiciones suspensivas, como la concesión de la hipoteca, si la compra depende de financiación.
- Reparto de gastos e impuestos (plusvalía municipal, gastos de escritura, etc.).
- Documentación pendiente: certificado energético, cédula de habitabilidad, deudas de comunidad.
- Entrega de llaves y estado de la vivienda en esa fecha.
Errores que veo con frecuencia en compradores extranjeros
- Firmar un documento sin entender todas las cláusulas porque está en un idioma que no dominan. Pide siempre una explicación en tu idioma.
- No incluir la condición de hipoteca y descubrir después que el banco no financia lo esperado. Si necesitas financiación, revisa antes cómo funciona la hipoteca para no residentes.
- Entregar la señal antes de revisar la nota simple.
- Olvidar que, sin NIE, no podrás firmar la escritura. Más en NIE y cuenta bancaria.
Y si eres tú quien vende
El contrato también te protege a ti: asegura un compromiso de compra, fija plazos y te permite exigir una compensación si el comprador desiste. Te lo cuento desde el otro lado en vender a un comprador extranjero.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal en un caso concreto. Si lo necesitas, el equipo de WeLegal puede revisarlo contigo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo recuperar las arras si no consigo la hipoteca?
Solo si el contrato incluye esa condición suspensiva. Si no lo recoge, desistir puede costarte la señal. Por eso conviene pactarla desde el principio.
¿Es obligatorio firmar arras ante notario?
No. Es un contrato privado, aunque puede elevarse a público. Lo importante es que esté bien redactado y firmado por ambas partes.
¿Cuánto se suele entregar como arras?
Con frecuencia alrededor del 10 % del precio, aunque se negocia entre comprador y vendedor.
Envíame el borrador y te explico cada cláusula en español, francés o inglés. Escríbeme por WhatsApp.